Không có khả năng trả lãi và gốc, tôi muốn bán nhà để trang trải nợ nần. Xin hỏi tôi có bán được không khi ngân hàng đang cầm hết giấy tờ nhà? (Duy Thanh)

Luật sư tư vấn

Theo khoản 4 điều 718 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: "Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý". Như vậy, theo quy định của pháp luật, cá nhân, tổ chức có quyền nhận chuyển nhượng nhà đang thế chấp ở ngân hàng và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.

Việc chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất: Làm việc và nhận được chấp thuận của ngân hàng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp tại đây. Trong trường hợp này, bên mua nhà sẽ thanh toán toàn bộ tiền nợ gốc, lãi của khoản vay, thực hiện thủ tục giải chấp lấy sổ đỏ ra từ ngân hàng. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua.

Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản của bên mua ứng ra. Vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và thông thường các bên sẽ ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất sau khi được giải chấp.

Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán.

Sau khi bên vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm/tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ, ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Bên bán và bên mua cần chuẩn bị chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, xác nhận tình trạng hôn nhân như giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn), trích lục ly hôn và sổ đỏ của ngôi nhà sẽ chuyển nhượng.

Công việc tiếp theo là nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản, rồi đến bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường làm thủ tục sang tên.

Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận một cửa tại phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ có phiếu hẹn nhận kết quả hồ sơ hành chính. Trong khoảng thời gian một tháng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất sẽ được cấp.

Luật sư Nguyễn Hùng

Công ty Luật Thiên Mã, Hà Nội

Theo vnexpress