Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Long An, được đánh giá có rất nhiều tiềm năng để phát triển. Với lợi thế giáp ranh gần 100km với TP.HCM, Long An tựa chiếc cầu liên kết giữa TP.HCM với các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long. Song, so với nhiều tỉnh thành giáp ranh TP.HCM thì Long An vẫn được xem là tỉnh chậm phát triển nhất do cơ sở hạ tầng còn yếu kém và cơ chế chính sách chưa thật sự hấp dẫn.

Ảnh: Hoàng Sang

Vài năm gần đây, Long An được giới đầu tư bất động sản đưa vào tầm ngắm. Nhiều khu đô thị lớn hình thành, một số tập đoàn bất động sản lớn như Him Lam, Vingroup, Nam Long, Vạn Thịnh Phát… đã và đang đầu tư vào đây.

Tuy nhiên, điều gì đang khiến bất động sản Long An chưa thực sự phát triển, và liệu trong tương lai Long An có trở thành “miền đất hứa” mở ra cơ hội đầu tư mới hay không? Lợi thế giáp ranh thành phố Nhờ lợi thế giáp ranh TP.HCM, Long An được xem là tỉnh có nhiều lợi thế để phát triển, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.

Và thực tế cho thấy, những huyện giáp ranh với TP.HCM như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước khá phát triển. Đặc biệt là tại huyện Bến Lức, Đức Hòa mấy năm gần đây phát triển rất mạnh. Giá thuê đất khu công nghiệp tại Long An thời gian qua cũng tăng mạnh và đạt khoảng 120 USD/m2 (50 năm). Hiện giá thuê đất khu công nghiệp ở đây chỉ còn kém TP.HCM (162 USD/m2 ).

Giá đất nền tại các huyện giáp ranh thành phố trong vài năm gần đây cũng tăng rất mạnh. Mặt bằng chung giá đã trên 10 triệu đồng/m2 , một số nơi lên đến 15-20 triệu/m2 , tăng 2-3 lần so với cách đây vài năm. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản những huyện giáp ranh TP.HCM đang có sự phát triển mạnh mẽ.

Ngoài ra, Long An cũng có nhiều lợi thế khác. Địa phương này có cảng quốc tế, có cửa khẩu biên giới đất liền tiếp giáp Vương quốc Campuchia, với đường biên giới dài gần 133km. Đặc biệt, các tuyến giao thông đường thủy, đường bộ từ TP.HCM đi các tỉnh miền Tây đều phải qua Long An.

Trong những năm gần đây, Long An trở thành điểm sáng trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Đến nay, tổng số dự án FDI đăng ký trên địa bàn tỉnh là 1.009 dự án, với vốn đăng ký 6,15 tỉ USD, trong đó có 576 dự án đi vào hoạt động với tổng vốn thực hiện khoảng 3,61 tỉ USD. Hiện tỉnh này có 31 khu công nghiệp (KCN) đã được quy hoạch với diện tích 11.391ha.

Trong đó có 24 KCN đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư với diện tích 8.261ha. Đặc biệt, trong đó đã có 16 KCN đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy lên đến 85,26%. Các KCN của tỉnh đã thu hút được 1.511 dự án đầu tư, trong đó có 722 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư 4,14 tỉ USD và 789 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư 83.637 tỉ đồng.

Bên cạnh các khu công nghiệp, Long An cũng có tới 62 cụm công nghiệp với diện tích 3.106ha, trong đó có 22 cụm hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt 86,55%, thu hút 544 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 15.600 tỉ đồng. Những con số thống kê trên cho thấy, Long An đang có bước chuyển mình mạnh mẽ. Tỷ lệ lấp đầy các KCN, cụm CN đã đi vào hoạt động đều rất cao.

Tỉnh này cũng đang trên đà phát triển mạnh mẽ khi có tới 1.907 dự án đầu tư trong nước được cấp phép với số vốn đăng ký 215.683 tỉ đồng. Kết quả này cũng đã được thể hiện qua việc năm 2018, khi tăng trưởng kinh tế tỉnh đạt 10,36%, cao hơn bình quân chung của cả nước, cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực.

Dù có khá nhiều lợi thế, nhưng nhìn chung Long An vẫn được xem là tỉnh có tốc độ phát triển chậm. Tỷ lệ đô thị hóa hiện nay của Long An mới chỉ đạt khoảng 16% và GDP bình quân đầu người năm 2018 mới chỉ đạt 68 triệu đồng/người/năm, chỉ ở mức tương đương bình quân cả nước và bằng 50% so với Bình Dương và TP.HCM.

Giải tỏa điểm nghẽn hạ tầng

Mặc dù đã có sự phát triển khá mạnh trong vài năm gần đây, nhưng thị trường bất động sản Long An vẫn được xem là thị trường non trẻ. Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính kìm hãm thị trường bất động sản chính là hạ tầng Long An còn yếu kém và quy hoạch manh mún.

Khác với các tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, đường xá ở Long An phần lớn khá chật hẹp và đang xuống cấp nghiêm trọng. Tình trạng kẹt xe thường xuyên diễn ra ở các khu vực cửa ngõ tiếp giáp với TP.HCM, nhất là những dịp lễ, tết.

Hạ tầng yếu kém, quy hoạch manh mún đang kìm hãm sự phát triển bất động sản của Long An. Ảnh: Hoàng Sang

Lãnh đạo tỉnh Long An cũng thừa nhận, hạ tầng giao thông của tỉnh còn kém phát triển, đa số tuyến đường có tải trọng khá thấp, khó thu hút được các nhà đầu tư lớn. Việc đầu tư chưa tập trung vào những công trình quan trọng mang tính chiến lược để phát triển công nghiệp, đặc biệt là chưa hình thành được các trục đường chính kết nối khu, cụm công nghiệp với TP.HCM. Các huyện trọng điểm phát triển công nghiệp của tỉnh Long An thực hiện còn chậm, chưa phát huy được lợi thế tối ưu.

Trên thực tế, các dự án khác như đường vành đai, cảng biển, cao tốc Bến Lức - Long Thành… đang triển khai ì ạch, một số dự án được quy hoạch nhưng vẫn còn nằm trên giấy. Cao tốc Bến Lức - Long Thành dài 57,8km kết nối các huyện Bến Lức, Cần Giuộc của tỉnh Long An, huyện Bình Chánh, Cần Giờ của TP.HCM và huyện Nhơn Trạch, Long Thành của Đồng Nai.

Dự án có tổng mức đầu tư giai đoạn 1 khoảng 31.320 tỉ đồng, khởi công từ tháng 7/2014, dự kiến hoàn thành trong năm 2018. Tuy nhiên, do đền bù giải tỏa chậm và chậm cấp vốn nên thời gian hoàn thành dự kiến được lùi vào tháng 6/2021.

Điểm sáng hiện hữu trong giao thông Long An là cao tốc TP.HCM - Trung Lương. Tuyến cao tốc này được đưa vào hoạt động từ năm 2010, giúp di chuyển từ miền Tây Nam Bộ đi miền Đông Nam Bộ, đặc biệt là TP.HCM thuận lợi hơn.

Bên cạnh đó, tỉnh đang xây dựng một số tuyến tránh để giảm tắc nghẽn, các trục kết nối TP.HCM - Long An và ba công trình giao thông trọng điểm gồm ĐT 830 (đoạn từ Bến Lức đến cảng Long An); đường Vành đai thành phố Tân An đang tập trung thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị các bước để khởi công đoạn từ Quốc lộ 1A đến ĐT 827A; trục Tiền Giang - Long An - TP.HCM.

Long An cũng đang tích cực trong việc xây dựng cảng quốc tế tại xã Tân Tập, huyện Cần Giuộc. Cảng này có diện tích 147ha với thiết kế gồm bảy cầu cảng. Khi hoàn thành vào năm 2023, đây sẽ là một trong những cảng lớn nhất khu vực miền Tây Nam Bộ, kết hợp cùng KCN Đông Nam Á và Khu trung tâm dịch vụ Logistics để hợp thành một trung tâm đầu mối xuất nhập khẩu cho khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.

"Miền đất hứa" cho giới đầu tư bất động sản

Long An nằm trong vùng tam giác vàng đón xu thế giãn dân của TP.HCM trong bối cảnh thành phố đối diện với tình trạng quá tải về dân số. Với lợi thế quỹ đất còn rộng, giá cả lại thấp hơn khu vực Bình Dương hay Đồng Nai, Long An là điểm đến của các doanh nghiệp bất động sản trong những năm gần đây, nhất là những khu vực giáp ranh TP.HCM như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước và Cần Giuộc.

Một trong những doanh nghiệp tiên phong đầu tư tại đây là Trần Anh Group với một loạt các dự án như , Trần Anh Residence, Bela Vista, Phú Long Villa,… Bên cạnh đó, có thông tin nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Vạn Thịnh Phát, Nam Long, Him Lam, Becamex đã đề xuất với chính quyền Long An những dự án lớn. Điều này khiến cho thị trường bất động sản Long An ngày càng tăng nhiệt.

Cụ thể, Vingroup đang đề xuất được nghiên cứu đầu tư dự án khu phức hợp đô thị kết hợp vui chơi giải trí quy mô khoảng 900ha thuộc huyện Đức Hòa. Khi dự án này triển khai chắc chắn sẽ trở thành một điểm nhấn cho sự phát triển của kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Long An nói riêng. Huyện Đức Hòa không chỉ được phát triển bởi các khu công nghiệp mà sẽ hình thành nên những khu dân cư hiện đại, tương tự như một số khu vực ở Bình Dương hiện nay.

Trước đó, năm 2017, Long An đã tiếp nhận hồ sơ đất đai 36 dự án tại huyện Cần Đước và Cần Giuộc với diện tích 2.086ha do Tập đoàn Vạn Thịnh Phát làm chủ đầu tư. Trong đó, có 13 dự án với diện tích 718ha đã ký hợp đồng kê biên, đang kiểm đếm đất và tài sản trên đất; 23 dự án có diện tích 1.367ha đã tiếp nhận hồ sơ đất đai, giao nhận mốc ranh giải phóng mặt bằng và lập phương án tổng thể bồi thường.

Đầu năm 2018, Công ty cổ phần Him Lam đã báo cáo đề xuất thành lập khu kinh tế mở trên địa bàn hai huyện Cần Giuộc và Cần Đước. Khu kinh tế mở rộng 32.300ha, gồm khu nông nghiệp công nghệ cao, khu đô thị sinh thái, khu công nghiệp và cảng quốc tế.

Năm 2018, Công ty cổ phần đầu tư Nam Long cũng khởi công xây dựng dự án khu đô thị Waterpoint 355ha trên tỉnh lộ 830, huyện Bến Lức. Dự án này bao gồm các khu nhà ở, cao ốc văn phòng, khu vui chơi giải trí và bến du thuyền.

Đầu năm 2019, Tập đoàn Becamex (IDC-VSIP) công bố đang triển khai lập quy hoạch xây dựng khu công nghiệp - đô thị - thương mại - dịch vụ theo mô hình đang được triển khai ở Bình Dương với diện tích 3.045ha tại huyện Bến Lức.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư nước ngoài như Công ty TNHH Hoàng Cầu Việt Nam đến từ Đài Loan cũng lập dự án đầu tư với diện tích 831ha ở huyện Cần Giuộc, trong đó có dự án đô thị - thương mại và tái định cư rộng khoảng 700ha được UBND tỉnh Long An quyết định chủ trương đầu tư.

Vượt qua những rào cản

Trên địa bàn tỉnh Long An đã có những dự án lớn có chủ trương đầu tư từ lâu, nhưng đến nay vẫn “giậm chân tại chỗ”, hầu hết đều vướng đền bù giải tỏa. Đơn cử như Khu đô thị Năm Sao có tổng diện tích khoảng 400ha tại huyện Cần Giuộc và huyện Cần Đước.

Dự án được UBND tỉnh thỏa thuận địa điểm đầu tư từ tháng 9/2003, trải qua nhiều lần chuyển đổi mục tiêu đầu tư, chủ đầu tư hiện nay là Công ty cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao. Sau khi phát triển giai đoạn một gần 200ha, dự án lâm vào cảnh người ở lưa thưa, cỏ mọc lan tràn, bị coi là một điểm đen về đầu tư của tỉnh.

Nguyên nhân dự án này triển khai chậm là do liên quan tới thủ tục hành chính và đền bù giải tỏa. Dự án treo nhiều năm khiến người dân trong vùng quy hoạch khổ sở và bức xúc khi đường sá, nhà cửa xuống cấp nhưng không được sửa chữa, xây mới. UBND tỉnh Long An đã từng có chỉ đạo các đơn vị liên quan xem xét lại năng lực của chủ đầu tư, quyết liệt hơn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Huyện Cần Đước cũng kiến nghị UBND tỉnh, nếu nhà đầu tư không thực hiện dự án thì phải thu hồi để giao nhà đầu tư khác có năng lực sớm thực hiện. Nếu không có nhà đầu tư đủ khả năng thì nên hủy dự án để người dân sớm thoát cảnh bị quy hoạch treo làm khổ.

Quy hoạch manh mún, nhiều dự án có chủ trương đầu tư nhưng bị “treo” nhiều năm khiến dân bức xúc. Ảnh: Hoàng Sang

Sự phát triển bùng nổ của các dự án bất động sản đã góp phần mang lại diện mạo mới cho nhiều khu vực của Long An nhưng kèm theo đó là nhiều hệ lụy. Bà Đặng Thị Thúy Hà, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Long An, cho biết mặc dù thị trường bất động sản của tỉnh phát triển mạnh trong thời gian gần đây, nhưng đã nảy sinh những vấn đề tiêu cực, hình thành nhiều khu dân cư nhỏ lẻ, ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch phát triển chung của tỉnh và các dự án.

Bên cạnh đó, thị trường phát triển nhanh đi kèm với hệ lụy như tình trạng làm ăn chụp giật, mua bán dự án “ma” của một số doanh nghiệp khiến cho thị trường nhiễu loạn thông tin. Vừa qua, Sở Xây dựng đã phải cảnh báo khẩn cấp hiện tượng núp bóng chủ đầu tư giao dịch bất động sản qua phương thức đặt cọc, giữ chỗ. Sở cũng đang tham mưu cho UBND tỉnh Long An giảm tiếp nhận các dự án đầu tư bất động sản nhỏ lẻ, manh mún, không đáp ứng các điều kiện về hạ tầng xã hội.

Đánh giá về sự phát triển của Long An những năm gần đây, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cho biết, phần lớn các nhà đầu tư, các nhà phát triển bất động sản cũng như người mua để đầu tư cá nhân chỉ tập trung vào các khu vực Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức. Giá bất động sản của Long An đã tăng nhiều nhưng hạ tầng gần như không cải thiện, khiến độ hấp dẫn của thị trường giảm đi nhiều.

Cùng chung quan điểm đó, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, các thị trường vùng ven như Long An có quỹ đất rộng và giá cả thấp đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cẩn trọng để tránh rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế... để thu hút người dân về sinh sống. Nếu chỉ ăn theo hạ tầng kỹ thuật thì sẽ rất rủi ro, bởi đây là các dự án phải triển khai trong nhiều năm và để thành công cần tầm nhìn dài hạn.

 Theo Cafeland.vn