Thuật ngữ nguồn đất không chọn lọc hay nguồn đất không chính chủ có lẽ đã quá quen thuộc trong giao dịch đất đai hiện nay. Việc kinh doanh các nguồn đất không chính chủ tiềm ẩn nhiều rủi ro mà đa số các nhà kinh doanh không hề biết. Hãy cùng Phát Tín Land tìm hiểu ngay nhé!

1. Định nghĩa Đất không chính chủ:

Pháp luật không có quy định hay giải thích về đất không chính chủ. Tuy nhiên, thực tế có thể hiểu đất không chính chủ là người sử dụng đất hiện tại có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất ( Sổ đỏ) nhưng lại mang tên của người khác.

2. Rủi ro khi mua bán đất không chính chủ:

- Không thể tiến hành công chứng hợp đồng hoặc sang tên cho bên mua.

Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng và thủ tục đăng ký biến động (sang tên Giấy chứng nhận) là hai thủ tục quan trọng trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà. Tuy nhiên, khi bạn muốn bán một bất động sản không có Giấy chứng nhận, bạn cùng người mua sẽ không thể tiến hành thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng cũng như thủ tục sang tên theo quy định, cụ thể:

● Thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng: Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên/ các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, theo Điều 40, 41 Luật công chứng năm 2014 và Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, hồ sơ khi thực hiện công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Do đó, nếu các bên không xuất trình được Giấy chứng nhận thì thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng không thể thực hiện.

● Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận: Căn cứ Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), hồ sơ khi thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận bắt buộc phải có Giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Do không có Giấy chứng nhận và hợp đồng cũng không thể công chứng nên không thể tiến hành thủ tục sang tên cho bên mua.

- Bên bán có thể bị xử phạt vi phạm hành chính do chuyển nhượng nhà, đất không đủ điều kiện giao dịch.

Căn cứ Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận, bạn có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng (đối với khu vực nông thôn), từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng (đối với khu vực đô thị). Vì thế, để kinh doanh bất động sản, bạn cần xem xét kỹ liệu đây có phải nguồn đất chính chủ hay không, tránh trường hợp tiền mất tật mang nhé!

Bên cạnh đem lại nhiều bất lợi cho người mua như: không được bồi thường khi đất bị thu hồi, không thể thế chấp vay ngân hàng, khó chuyển nhượng lại nhà đất cho người khác,... người bán cũng sẽ gặp nhiều thiệt hại về tiền tài và uy tín của bản thân khi kinh doanh nguồn đất không chọn lọc. Vì thế, hãy là một nhà kinh doanh bất động sản thông minh, có tâm và có tầm các bạn nhé!